Sept façons d’échapper à la plus-value immobilière

Lors de la vente d'un bien, le gain réalisé est en principe soumis à une forte imposition. Mais on peut l'éviter.

 

Avant de vendre un bien immobilier, vérifiez le sort qui sera réservé à votre plus-value immobilière. Avec un peu de chance, vous êtes concerné par l'un des cas d'exonération fixés par le Code général des impôts.

1 • Cession de résidence principale. C'est la principale exonération. Quel que soit le montant de votre gain et la durée de détention ou d'occupation du bien en tant que résidence principale (même six mois, selon la jurisprudence *), la plus-value n'est jamais taxée. L'avantage s'applique même si le logement est vide lors de la vente. Un délai raisonnable doit seulement s'être écoulé entre le déménagement et la cession. Une année est toujours tolérée, au-delà, il faut argumenter (caractéristiques du bien, prix, situation du marché immobilier...). Avant de vendre un bien immobilier, vérifiez le sort qui sera réservé à votre plus-value immobilière. Avec un peu de chance, vous êtes concerné par l'un des cas d'exonération fixés par le Code général des impôts.En cas de séparation, l'exonération est accordée même pour celui qui a quitté le logement (y compris s'il est propriétaire d'une nouvelle résidence principale) et même si la cession intervient des années après la rupture. L'autre doit toutefois avoir occupé le bien jusqu'à sa mise en vente (Bulletin officiel des impôts BOI-RFPI-PVI-10-40-10 du 19/12/2018).

Cas particuliers :

Si vous détenez votre résidence principale au travers d’une SCI, la plus-value est limitée à votre quote-part de droits dans la société. (Exemple : si vous possédez 60% des parts sociales d’une SCI qui détient votre résidence principale, l’exonération est limitée à 60% de la plus-value).

Pour le titulaire d'un logement de fonction, celui-ci constitue en principe la résidence principale. Mais peut-être considérée comme sa résidence principale son logement dont il est propriétaire et dans lequel réside en permanence son conjoint et ses enfants.

 

2 • Entrée en maison de retraite. Les personnes aux revenus modestes hébergées en maison de retraite peuvent être exonérées de plus-value à l'occasion de la vente de leur ancienne résidence principale. La cession doit intervenir dans les deux ans suivant l'entrée en établissement. Pour une vente en 2019, le revenu fiscal de 2017 du vendeur ne doit pas excéder 25 432 € pour une part de quotient familial (36 051 € pour deux parts).

Attention, le logement doit être resté vide d'occupation (à l'exception de l'occupation par le conjoint, le concubin ou une personne à charge).

 

3 • Première vente d'un logement (autre que votre résidence principale).Voici un cas particulier d’exonération qui s’applique une seule fois dans sa vie. Il a pour objectif de permettre aux personnes locataires de leur résidence principale de vendre un logement dont elles sont propriétaires afin d’en investir le produit dans une résidence principale. Il s’agit, par exemple, de la vente d’un logement locatif, d’une habitation de vacances, d’un logement hérité...

Si vous respectez les deux conditions légales suivantes, la plus-value réalisée sur la vente de ce logement sera exonérée d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. Il faut d'une part, ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale directement ou par personne interposée au cours des quatre années précédent la vente du logement et d'autre part, employer le produit de la vente pour l’acquisition ou la construction d’un logement qui fera office de résidence principale dès son acquisition ou son achèvement s’il s’agit d’un logement à construire.

Attention, il faut réinvestir le produit de la vente dans la résidence principale dans un délai maximal de vingt-quatre mois à compter de la cession. A défaut, l’exonération d’impôt est annulée par le fisc. Petite subtilité, l'exonération d’impôt de la plus-value est limitée à la fraction du prix de cession effectivement remployé. Exemple : 80% du prix de cession d’un logement est remployé pour l’acquisition ou la construction d’un résidence principale : l’exonération sera limitée à 80% de la plus-value réalisée.

L’exonération de la plus-value au titre du remploi du produit de la vente pour l’acquisition ou de la construction de la résidence principale s’applique sur demande par une mention dans l’acte authentique de vente. Vous devez absolument le signaler au notaire.

4 • Bien détenu depuis plus de trente ans. Dès lors que vous vous séparez d'un bien autre que votre résidence principale et qu'il ne s'agit pas de votre première cession, vous êtes soumis à imposition (résidences secondaires, logements locatifs, terrains...). Mais à partir de cinq ans de détention, la plus-value subit un abattement qui réduit la taxation, voire qui la supprime si le bien est détenu depuis plus de trente ans.

 

5 • Abattement spécial pour les terrains. Vous possédez un terrain (bâti ou non) en zone tendue ? En le vendant avant le 31 décembre 2020 (date de la promesse de vente) vous profitez d'un abattement exceptionnel de 70 % sur la plus-value. Votre acquéreur doit s'engager à réaliser un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs et à les achever dans un délai de quatre ans après l'achat.

 

6 • Montant n'excédant pas 15 000 €. Si le prix de cession n'excède pas cette somme (parking, garage ou parts d'indivision par exemple), l'exonération est acquise.

 

7 • Du nouveau pour les expatriés. En cas de départ à l'étranger et de mise en vente de la résidence principale, vous profitez désormais d'une exonération de la plus-value immobilière. Deux conditions sont requises : le bien doit être vendu avant le 31 décembre de l'année suivant celle du transfert du domicile fiscal hors de France et il doit rester inoccupé. Si vous mettez votre bien en location, vous profitez, en cas de cession ultérieure, d'une exonération jusqu'à 150 000 € de plus-value si le bien est vendu au plus tard dix ans après le départ hors de France, contre cinq ans jusqu'alors (loi de finances pour 2019).

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Les chiffres à connaître

36,2 %. C'est le taux d'imposition forfaitaire des plus-values immobilières (19 % au titre de l'impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux).

De 2 à 6 %. C'est la surtaxe applicable aux plus-values supérieures à 50 000 € (hors terrains à bâtir).

(1) Cour administrative d'appel de Douai n° 16DA01692 du 6/02/2018)