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Le prêt hypothécaire en viager

Le prêt hypothécaire en viager, qu'est-ce que c'est ?

Le prêt hypothécaire en viager est un prêt qui donne la possibilité au propriétaire d'un bien immobilier de disposer d'une certaine somme d'argent en échange de la mise en garantie -- en hypothèque -- du bien dont il est le propriétaire. Il peut aussi bien s'agir de sa résidence principale que d'une résidence secondaire ou encore d'un bien mis en location.  Son fonctionnement est simple puisque pour en bénéficier il suffit de placer son bien en hypothèque pour avoir la possibilité en retour d'emprunter tout ou partie de la valeur du bien en question.

L'emprunteur a pour cela le choix de s'adresser directement à sa banque ou à tout autre organisme de crédit qui lui accordera en retour un emprunt d'un montant généralement compris entre 15 % et 75 % de la valeur du bien.  L'une de ses singularités réside dans le fait que le souscripteur continue d'occuper son bien immobilier et ne doit pas rembourser l'emprunt. On parle d'un prêt « in fine », car le capital est le plus souvent remboursé par les héritiers suite au décès du souscripteur. Autre possibilité : la banque vend le logement afin de récupérer le capital prêté et dans le cas de figure où une plus-value est réalisée, la différence est reversée aux héritiers. Mais il est également possible de mettre un terme au prêt par un remboursement anticipé.  L'emprunteur se doit par ailleurs de maintenir le bien dans un bon état général, faute de quoi l'organisme prêteur est en droit de demander un remboursement de l'emprunt.

Les avantages de la formule

Si le prêt hypothécaire en viager n'est pas réservé à une catégorie d'âge en particulier, on observe néanmoins qu'il est idéal pour les propriétaires d'au moins 60 ans. Car à l'approche de la retraite, les revenus financiers vont souvent decrescendo tandis que les besoins continuent d'être importants voire augmentent.

D'ailleurs, d'après une étude menée par l'Insee, si un tel prêt était plus fréquemment demandé, près de 60 % des personnes dépendantes parviendraient à assumer les nombreux coûts liés à leur perte d'autonomie.  Il répond en cela parfaitement bien au problème du coût de la dépendance des personnes âgées en permettant de couvrir tout ou partie des frais et des dépenses de nature très différente telle que la prise en charge des frais médicaux. Reste que pour l'heure, le nombre de prêts hypothécaires en viager en Europe est particulièrement à la marge, car il pèse moins de 0,1 % des hypothèques classiques.

Mais au-delà de la seule question de la dépendance, le prêt hypothécaire en viager répond à de nombreux besoins en liquidités : compléter une pension de retraite, régler les notes d'énergie, l'alimentation, les voyages...

Le nantissement pour garantir l'emprunt

Quand la banque demande un gage, nantir un actif financier peut éviter une caution, remplacer une assurance de prêt inaccessible ou une coûteuse hypothèque.

Nantir un actif financier consiste à le donner en gage à sa banque en contrepartie d'un prêt. Ce nantissement peut, selon les cas et les établissements, remplacer une assurance de prêt ou une hypothèque. Notamment en cas d’emprunt locatif.

Cette solution est souvent très économique, comparée au coût d’une assurance de prêt ou d’une hypothèque. Elle n’est pas forcément facturée (le Crédit du Nord l’offre même si le contrat nanti est externe) et sinon elle vous coûtera moins de 500 euros contre 1.000 à 2.000 euros pour une caution crédit logement et plusieurs milliers d’euros pour une assurance de prêt (selon la durée du prêt, votre âge, votre santé…).

Mais pour éviter les déconvenues, faites personnaliser votre acte de nantissement. N’hésitez pas à négocier pied à pied les contours de l’acte, la quotité de couverture, la part d’actifs risqué, la libération des fonds en cours de route afin de gagner de la souplesse et continuer à faire fructifier votre épargne.

Un acte à prendre au sérieux

Le nantissement est un acte conclu entre vous et votre banque à ne pas prendre à la légère. Vos rachats et vos arbitrages seront interdits ou limités, au profit de la banque qui pourra exiger le rachat du contrat en votre lieu et place.

En cas de difficultés financières, la banque récupère sur le contrat nanti de quoi rembourser le prêt. Si vous décédez, vos héritiers verront donc votre épargne nantie amputée du solde de votre emprunt. Cependant, en aucun cas, la banque ne peut retirer sur le contrat une somme supérieure à votre dette.

Sachez que vous n’avez pas à en informer le ou les bénéficiaires d’un contrat d’assurance vie, sauf s’il(s) en avai(en)t formellement accepté le bénéfice. Dans ce cas, leur accord sera nécessaire pour procéder au nantissement du contrat (Article L.132-10 du Code des assurances).

Le fonds en euros à privilégier

Idéalement, le produit financier à nantir c’est le fonds euros de votre assurance vie, un produit d’épargne de long terme sans risque. Mais vous pouvez aussi faire nantir des unités de compte, un compte-titres ou un PEA, un plan d'épargne salariale, un PEP…

Une grande majorité des titres détenus dans le cadre d’un PEA ou d’un compte-titres peuvent faire l’objet d’un nantissement (actions, obligations, TCN, bons du trésor négociables, sicav, FCP). Sur un PEA les titres doivent être cotés régulièrement en Bourse et présenter une liquidité suffisante.

En général, la somme nantie correspond à 100% de la somme empruntée

Négociez la quotité de couverture de l’emprunt pour qu’elle soit la plus faible possible. La jurisprudence a limité les sur-garanties à 150%. Autrement dit si vous empruntez 200.000 euros, elle peut exiger de nantir votre contrat d’assurance vie jusqu’à 300.000 euros. Si votre contrat atteint un million, elle doit donc en libérer 700.000 euros.

En général, la somme nantie correspond à 100% de la somme empruntée si vous apportez en garantie des produits sans risques comme le fonds euros de votre assurance.

Pour le nantissement d’un contrat d’assurance vie ou d’un contrat de capitalisation, il s’agit de contrats constitués d’une majorité de produits sécurisés (fonds euros). La partie en euros devra couvrir le montant à garantir.

Mais votre banque peut se contenter de moins en anticipant la croissance de l’épargne et la diminution du capital restant dû. Prévoyez notamment de faire réduire la poche nantie en cours de route. Sinon, vous pourrez demander une mainlevée partielle.

En revanche la quotité dépassera 100% sur des produits risqués unités de compte investis sur des actions obligations ou sur les actions d’un PEA.

Plus les placements sont risqués plus la banque va demander des garanties importantes. Sur un compte-titres ou un PEA, les banques exigent en général une quotité couverte au moins égale à 120%, en fonction de la nature des titres et, en cas de baisse des cours, la remise en nantissement de nouveaux titres financiers ou l’octroi d’une garantie complémentaire afin de maintenir la valeur de la garantie. Cette clause dite d’arrosage permet d’assouplir les garanties exigées.

Préservez votre capacité d’arbitrage

Interrogez votre établissement sur sa politique à l’égard des arbitrages à l’avance. Car il y a un risque que les arbitrages sur les fonds nantis soient conditionnés au bon vouloir du prêteur.

Vous devrez alors faire valider chaque arbitrage par votre banque, sauf à lui confier un mandat d’arbitrage (sur une assurance vie) ou un mandat de gestion (sur un compte titres ou PEA), avec un couple rendement/ risque relativement prudent.

Mais si rien n’est indiqué à ce sujet sur votre acte de nantissement, les arbitrages restent possibles. La jurisprudence sur le sujet vous est favorable.

Acter la fin du nantissement

A la fin du prêt, le nantissement ne s’arrête pas automatiquement : une mainlevée est nécessaire.

L’assureur attend de votre banque un courrier sur papier à en-tête avec cachet et signature. Une simple lettre de la banque à son client indiquant que le prêt est remboursé et qu’il y a mainlevée ne suffit pas. Le processus peut durer deux à trois mois, notamment en cas de contrat externe.

Ne laissez pas trainer une situation qui pourrait vous mettre en difficulté plusieurs années plus tard. Cette levée peut être facturée par votre banque. Nantir rend service à condition d'y prêter la plus grande attention du début à la fin.

Faire nantir un contrat externe

Surtout ne fermez pas un vieux contrat d'assurance vie pour en ouvrir un nouveau dans l’établissement qui vous octroie le prêt, même si celle-ci vous dit qu’elle se réserve le droit de ne pas l’accepter.

Ce pourrait être un défaut de conseil, eu égard à votre âge ou à une antériorité fiscale, ou des frais de versements, que de vous inciter à réaliser une telle opération. Sachez qu'il est possible de nantir un contrat d’assurance vie en dehors de sa banque. Préparez vos arguments.

Concrètement, il y a deux manières de procéder.

Soit, vous établissez le contrat avec votre banque qui le notifie directement par lettre recommandée avec AR à votre assureur ; le nantissement est alors directement enregistré par la compagnie d’assurance avant d'être confirmé aux parties.

Soit, vous demandez vous-même à votre assureur vie d’établir un acte de nantissement ou une délégation de créance. Votre demande devra alors mentionner toutes les caractéristiques du prêt. Dans ce cas, à réception de la demande, l’assureur enregistre la demande de garantie et adresse l'acte de nantissement en trois exemplaires (non signés) à l'adhérent.

Charge alors à l’assuré emprunteur de les retourner avec sa signature et celle de sa banque à l’assureur qui signe en dernier, validant ainsi l’acte de nantissement. Il en garde un exemplaire et en renvoie leurs exemplaires respectifs à l’emprunteur et à la banque»

Dans tous les cas veillez à l'adaptation du montant nanti et à préserver votre liberté de gestion !

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